모기지 리파이낸스, 지금 해야 할까? CFPB 기준 손익분기 계산법과 체크리스트

사진: Finder.com, CC BY 2.0 (라이선스)

"금리가 떨어졌다는데 지금 리파이낸스(refinance, 재융자)해야 할까요?" 집을 가진 한인 가정이라면 한 번쯤 해본 고민입니다. 리파이낸스는 현재 모기지를 새 모기지로 갚는 것을 말합니다. 이자율이 낮아지면 월 납입금이 줄 수 있지만, 새 대출을 받는 일이기 때문에 처음 집을 살 때와 비슷한 절차와 비용이 다시 듭니다. 소비자금융보호국(CFPB)의 안내를 바탕으로 판단 기준을 정리합니다.

먼저 "하지 않는 편이 나은 경우"부터 확인하세요

CFPB의 리파이낸스 안내문은 다음 질문 중 해당되는 것이 있다면 갈아타는 것이 맞지 않을 수 있다고 설명합니다.

• 곧 이사할 계획이 있나요? 몇 년 안에 이사한다면 비용을 회수할 시간이 부족할 수 있습니다.
• 집값이 처음 산 때보다 떨어졌나요? 평가액이 낮아지면 지금 대출보다 유리한 조건을 찾기 어려울 수 있습니다.
• 신용 상태가 나빠졌나요? 신용점수는 대출 비용에 영향을 줍니다. 점수가 내려갔다면 제시받은 금리와 조건이 정말 이득인지 다시 따져봐야 합니다.
• 현재 모기지에 조기상환 수수료(prepayment penalty)가 있나요? 있다면 갈아탈 때 그 수수료를 내야 합니다. 대출 서류에서 꼭 확인하세요.

비용부터 계산하세요: 손익분기

CFPB의 주택담보대출 안내서(Your home loan toolkit)는 리파이낸스 비용이 처음 집을 살 때 낸 비용과 비슷한 수준일 수 있다고 설명하며, 새 금리로 절약되는 돈이 그 비용을 약 2년 안에 메운다면 고려할 만하다는 식의 경험칙을 제시합니다. 직접 계산하는 방법은 간단합니다.

• 손익분기(개월) = 총 클로징 비용 ÷ 월 절약액
• 예: 클로징 비용 합계가 6,000달러이고, 월 납입금이 150달러 줄어든다면 6,000 ÷ 150 = 40개월(약 3년 4개월)입니다. 이보다 짧은 기간에 이사하거나 다시 갈아타면 이득을 보지 못합니다.

비용 항목은 대출 신청 뒤에 받는 Loan Estimate(대출 견적서)에 정리되어 있습니다. 여기에는 조기상환 수수료 유무와 총 비용도 나와 있어서, 여러 대출 기관에서 받은 견적서를 같은 기준으로 비교하는 데 유용합니다. 견적서마다 유효 기간이 있으니 비교는 가능한 한 같은 시기에 하세요.

월 납입금만 보면 안 되는 이유

CFPB 안내문이 강조하는 점은 목표에 따라 선택이 달라진다는 것입니다.

• 이자율과 월 납입금을 낮추고 싶다면: 새 대출을 다시 30년으로 받으면 월 납입금은 줄지만 더 오래 갚으므로 총 비용이 늘 수 있습니다. 대출 기관에 기간을 조절할 수 있는지 문의하세요. 예를 들어 30년이 아니라 22년처럼 기간을 맞춤 설정할 수 있는 경우가 있습니다.
• 대출 기간을 줄이고 싶다면: 15년처럼 짧게 바꾸면 총이자는 줄지만 월 납입금은 늘 수 있습니다.
• 변동금리(ARM)에서 고정금리로 바꾸고 싶다면: 월 납입금은 오를 수 있지만 앞으로 금액이 변하지 않는 안정감을 얻습니다.

또한 리파이낸스를 해도 바뀌는 것은 원리금 부분이고, 재산세나 주택보험료 같은 다른 주택 비용은 그대로라는 점도 기억하세요.

점(points)과 렌더 크레딧

CFPB에 따르면 점(discount points)은 클로징 때 돈을 더 내는 대신 이자율을 낮추는 방법이고, 렌더 크레딧(lender credit)은 반대로 클로징 비용을 줄여 주는 대신 이자율이 높아지는 방법입니다. 오래 살 계획이고 현금 여유가 있다면 점을 사는 것이 유리할 수 있고, 몇 년 안에 이사하거나 다시 갈아탈 가능성이 크다면 점의 손익분기가 오기 전에 효과가 사라질 수 있습니다. 손익분기는 점 비용을 월 절약액으로 나누어 대략 구할 수 있습니다.

실전 체크리스트

• 현재 대출의 남은 기간, 금리, 조기상환 수수료 여부를 확인했나요?
• 같은 날 3곳 이상에서 Loan Estimate를 받아 총비용을 비교했나요?
• 손익분기 개월 수와 내가 이 집에 살 예정 기간을 비교했나요?
• 새 대출 기간이 늘어난다면 총이자가 얼마나 늘어나는지 계산했나요?
• 현금화 리파이낸스(cash-out)라면 그 돈을 어디에 쓸지, 집을 담보로 빚이 늘어난다는 점을 감안했나요?

마지막으로

리파이낸스는 "금리가 몇 퍼센트 내려가면 하라"는 공식이 없습니다. 내 대출 잔액, 남은 기간, 클로징 비용, 거주 계획이 모두 결과를 바꿉니다. 직접 계산한 뒤 대출 상담원의 제안과 비교해 보세요. CFPB 자료는 CFPB 주택담보대출 안내서(PDF)와 점과 렌더 크레딧 활용법에서 볼 수 있습니다. 개별 상황에 대한 세금 효과는 세무사와 상의하세요.

자주 묻는 질문

Q. 리파이낸스하면 신용점수가 떨어지나요?

대출 신청 과정에서 신용 조회가 이루어지므로 일시적으로 영향을 줄 수 있습니다. 같은 기간 안에 여러 곳에서 견적을 받아 비교하는 것이 좋습니다.

Q. 금리가 1%포인트 내려가면 하는 게 정답인가요?

정해진 공식은 없습니다. 클로징 비용, 남은 대출 기간, 거주 계획에 따라 달라지므로 위의 손익분기 계산으로 직접 확인하세요.