집 사기 계약 후 계약금(Earnest Money)과 컨틴전시(조건부 계약): 돈을 잃지 않는 확인 순서

2026년 10월 19일 👁 0회

사진: advokatsmart.no, CC BY 2.0 (라이선스)

미국에서 집을 사려고 오퍼를 넣고 셀러가 받아들이면 곧바로 따라오는 용어가 Earnest Money와 컨틴전시(Contingency)입니다. 영어 계약서에 익숙하지 않다면 “이 돈을 내면 못 돌려받는 건가요?”라는 걱정이 앞서기 마련입니다. CFPB(소비자금융보호국) 안내를 바탕으로 개념과 확인 순서를 정리했습니다. 주마다, 계약서 양식마다 세부 내용이 다르므로 실제 계약은 중개인과 변호사에게 확인하세요.

Earnest Money가 무엇인가

CFPB는 Earnest Money를 구매자가 구매 의사가 진지하다는 증거로 내는 선의의 보증금(good-faith deposit)이라고 설명합니다. 보통 타이틀 회사 같은 제3자나 셀러 쪽이 보관합니다. 거래가 성사되면 클로징 비용이나 계약금(다운페이먼트)에 충당될 수 있고, 계약이 허용된 사유로 끝나면 구매자에게 돌아옵니다. 반대로 구매자가 선의로 행동하지 않으면 잃을 수 있습니다.

금액과 납부 기한, 보관 주체는 계약서에 적혀 있습니다.
어떤 사유에서 돌려받고 어떤 사유에서 잃는지는 계약서의 컨틴전시 조항이 결정합니다.

컨틴전시가 하는 일

컨틴전시는 “이 조건이 충족되지 않으면 계약을 취소하거나 조건을 다시 협상할 수 있다”는 조항입니다. CFPB 자료와 관련 안내를 보면 대표적인 것은 세 가지입니다.

인스펙션 컨틴전시: CFPB는 구매자에게 검사관을 고용할 권리가 일반적으로 있으며 구매를 확정하기 전에 인스펙션을 받으라고 권합니다. 계약이 만족스러운 인스펙션에 조건부라면, 결과가 마음에 들지 않을 때 벌금 없이 취소할 수 있습니다.
감정가(Appraisal) 컨틴전시: 감정은 독립적인 가치 평가이고 대출기관이 보통 감정사를 고릅니다. 구매자는 클로징 전에 감정 보고서 사본을 받을 권리가 있습니다. CFPB는 감정 컨틴전시가 감정가가 낮게 나올 때 가격을 재협상하게 해 준다는 점을 소비자 보호의 핵심으로 설명합니다.
대출(Financing) 컨틴전시: 대출 승인이 안 나면 계약에서 빠질 수 있게 해 주는 조항입니다. CFPB가 소개한 한 사례에서는 환불되지 않는 계약금을 낸 구매자가 이후 대출 거절을 당해 큰 위험을 겪었습니다. 그래서 계약의 대출 관련 조항이 중요합니다.

계약 전에 확인할 체크리스트

Earnest Money 금액과 납부 기한, 누가 보관하는지
인스펙션, 감정, 대출 각각의 컨틴전시가 계약서에 있는지, 그리고 기한(며칠 이내)이 몇 일인지
기한을 넘기면 컨틴전시 권리를 포기한 것으로 보는지
환불 불가 조건이 있는지, 있다면 어떤 단계부터인지
컨틴전시를 사용하려면 서면 통지가 필요한지, 누구에게 보내는지

실수하기 쉬운 상황

인스펙션 기간을 놓치고 문제가 뒤늦게 발견되는 경우: 기한이 지나면 협상 권한이 줄어듭니다.
대출이 아직 확정되지 않았는데 대출 컨틴전시를 빼고 계약하는 경우: 대출이 안 나오면 Earnest Money를 잃을 수 있습니다.
경쟁이 심한 시장에서 컨틴전시를 줄이는 경우: 셀러에게 매력적일 수 있지만 위험도 커집니다. 감당 가능한 위험인지 대출기관, 중개인과 함께 판단하세요.

조지아 등 주별 차이

조지아처럼 부동산 클로징을 변호사가 진행하는 주도 있고 에스크로 회사가 진행하는 주도 있습니다. 계약서 양식과 기본 기한도 주와 지역 부동산협회마다 다르므로, 계약서의 용어와 날짜를 중개인에게 한국어와 영어로 설명해 달라고 요청하고 서명 전에 변호사 검토를 받는 것도 방법입니다.

공식 안내: CFPB, Mortgage key terms, CFPB, Schedule a home inspection