모기지 프리퀄(Prequalification) vs 프리어프루벌(Preapproval): 집 사기 전 레터 받는 법과 주의점

사진: Finder.com, CC BY 2.0 (라이선스)

집을 사려고 마음먹으면 중개인(리얼터)이 가장 먼저 묻는 것이 "프리어프루벌 레터 있으세요?"입니다. 그 레터가 있어야 셀러에게 진지한 구매자라는 신호를 줄 수 있고, 오퍼를 넣을 때도 대부분 첨부하기 때문입니다. 한국에서는 보통 집을 고르고 나서 대출을 알아보는 순서가 많지만, 미국에서는 집을 보러 다니기 전에 대출 가능한 금액을 먼저 확인하는 것이 일반적입니다. 이 글은 미국 소비자금융보호국(CFPB)의 안내를 기준으로 정리했습니다.

프리퀄과 프리어프루벌, 정확히 뭐가 다른가요?

CFPB는 두 용어 모두 "대출 기관이 특정 금액까지 대출해줄 의사가 있다고 임시로 알려주는 편지"를 가리킨다고 설명합니다. 문제는 이 용어들이 법적으로 표준화되어 있지 않다는 점입니다. 어떤 은행은 본인이 말한 소득과 자산 정보를 그대로 믿고 쓴 레터를 프리퀄, 서류를 확인하고 신용조회까지 마친 레터를 프리어프루벌이라고 부르지만, 다른 은행은 다르게 부를 수 있습니다. CFPB도 말만으로는 레터의 수준을 알 수 없으니 은행마다 "이 레터는 무엇을 근거로 발급되나요?"라고 직접 물어보라고 조언합니다.

• 프리퀄(Prequalification): 보통 간단한 질문과 본인이 알려준 정보로 대략적인 금액을 알려줍니다. 빠르지만 셀러에게 신뢰를 주는 힘은 약합니다.
• 프리어프루벌(Preapproval): 보통 서류와 신용 기록을 확인한 뒤 발급합니다. 셀러는 이쪽을 더 신뢰하는 경우가 많습니다.
• 일부 은행은 제한된 조건 아래 대출을 약속하는 서면 확약서(commitment letter)를 일정 기간 유효하게 발급하기도 합니다.

레터가 알려주지 않는 것

• 대출 확정이 아닙니다: 레터는 "이 정도까지 빌려줄 의향이 있다"는 임시 안내입니다. 집 감정평가, 소득·직장 재확인, 신용 변동 등을 거쳐 최종 승인이 나야 대출이 실행됩니다.
• 그 은행을 꼭 써야 하는 것은 아닙니다: CFPB는 레터를 받았다고 그 은행과 계약해야 하는 것이 아니며, 여러 은행의 공식 Loan Estimate를 받은 후 결정하라고 권합니다.
• 쓸 금액이 아닙니다: 레터의 금액은 은행이 빌려줄 최대치일 뿐입니다. 매월 상환액, 재산세, 보험, 관리비를 감안한 내 예산 안에서 정하세요.
• 유효 기간이 있습니다: 보통 30~60일 정도로 만료되므로 집을 보러 다니는 시기에 맞춰 받고, 만료되면 갱신해야 합니다.

준비 서류

은행마다 다르지만 일반적으로 다음을 요구합니다.

• 최근 급여명세서(pay stub)와 W-2 또는 세금 신고서(최근 1~2년), 자영업자는 사업 관련 서류
• 최근 몇 달의 은행 계좌 내역과 자산 증빙(계약금 출처 확인)
• 신분증과 소셜시큐리티 번호(또는 ITIN 등 은행이 받는 신원 정보)
• 현재 부채(카드, 자동차 대출, 학자금 대출) 내역

외국에서 받은 소득이나 한국 은행 계좌의 돈을 쓰려면 증빙 요구가 더 엄격해질 수 있으니 미리 은행에 문의하세요. 계약금으로 쓸 돈이 갑자기 입금된 경우(증여 등)에는 증여 확인서가 필요할 수 있습니다.

여러 은행에서 받아 비교하세요

CFPB는 최소 세 군데 이상의 대출 기관에서 프리어프루벌을 받아 비교하라고 권합니다. 같은 사람이라도 금리와 수수료가 은행마다 꽤 다를 수 있습니다. 비교할 때는 금리뿐 아니라 연 환산 비용(APR), 클로징 비용, 포인트, 락(lock) 기간을 같은 조건으로 놓고 보세요. 모기지용 신용조회는 짧은 기간에 모아서 하면 신용점수 영향이 줄어드는 것으로 알려져 있으니, 비교 쇼핑 기간을 한 달 안팎으로 모으는 것이 좋습니다. 자세한 비교 방법은 CFPB의 모기지 쇼핑 안내에서 확인할 수 있습니다.

레터를 받은 후 지킬 것

• 대출 승인이 나기 전까지 큰 소비(차 구입, 가구 할부), 새 카드 개설, 직장 변경, 큰 금액의 이체를 피하세요. 신용과 소득, 자산이 달라지면 승인이 취소될 수 있습니다.
• 레터를 받았어도 계약 직전에 은행에서 서류를 다시 확인하니 서류를 정리해 두세요.
• 사기에 주의하세요. 클로징 직전에 은행이라며 송금 계좌를 바꾸라는 이메일이 오면 반드시 전화로 직접 확인하세요.

참고 링크

CFPB의 프리퀄 레터와 프리어프루벌 레터의 차이와 프리어프루벌 레터 받기 안내를 먼저 읽어 보세요. 이 글은 일반 정보이며 대출 조건은 개인별로 다릅니다.

자주 묻는 질문

Q. 프리어프루벌을 받으면 신용점수가 떨어지나요?
A. 대출 기관이 신용조회를 하면 일시적으로 점수가 약간 내려갈 수 있습니다. 모기지 비교 목적의 조회를 한 달 안팎으로 모아서 하면 영향이 줄어드는 것으로 알려져 있습니다.

Q. 레터를 여러 장 받아도 되나요?
A. 네. CFPB도 여러 대출 기관에서 받아 비교하라고 권합니다. 오퍼를 넣을 때는 가장 신뢰를 주는 레터를 첨부하세요.

Q. 프리어프루벌 레터에 비용이 드나요?
A. 보통 무료로 발급해 주는 곳이 많지만 은행에 따라 신용조회 비용이 있을 수 있습니다. 신청 전에 비용을 물어보세요.